사업시행인가일 현재 일시적2주택자인 경우로서 대체주택을 여러차례 취득한 경우 대체주택 특례 적용 여부

귀 질의의 경우 기존 해석사례인 “서면-2019-법령해석재산-0466, 2021.05.07.”를 참고하시기 바랍니다.

[회신] 귀 질의의 경우 기존 해석사례인 “서면-2019-법령해석재산-0466, 2021.05.07.”를 참고하시기 바랍니다. ○서면-2019-법령해석재산-0466, 2021.05.07. 「소득세법 시행령」 제156조의2제5항(이하“특례규정”)은 재건축대상주택 사업시행인가일(사업시행인가일 이후 취득한 경우 그 취득일) 현재 2주택 이상은 적용되지 않는 것이나, 종전주택(A)을 소유한 1세대가 재건축 사업시행 인가된 재건축대상주택(B)을 취득한 후, 대체주택(C) 취득 전에 종전주택(A)를 양도하고「소득세법 시행령」제155조제1항에 따른 일시적 2주택에 해당하여 같은 영 제154조제1항에 따라 비과세를 적용받는 경우 재건축대상주택(B)의 재건축 사업시행기간 동안 거주하기 위하여 취득한 대체주택(C)은 특례규정에서 정하는 다른 요건을 충족할 경우 해당규정을 적용받을 수 있는 것입니다 1. 사실관계 | | ’17.11. | | ’20.11. | | | | A주택 | | | | | | | | | | | | | | | | | | 종전주택 취득 | | 양도(일시적2주택) | | | | | | ’18.7. | ’19.8. | ’20.2 | ’20.12. | | | B주택 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 사업시행인가 | 취득 | 관리처분인가 | 조정지역 지정 | | | | | | | ’20.4. | ’20.11. | ’21.4. | | | C주택 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 분양권 취득 | 주택 취득 | 양도 | | | | | | | | | ’22.12. | | D주택 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 취득 예정 | - ’17.11. 종전주택(A) 취득 - ’18. 7. 재건축대상주택(B) 사업시행인가 - ’19. 8. 재건축대상주택(B) 취득 (일시적2주택) - ’20. 2. 재건축대상주택(B) 관리처분인가 - ’20. 4. 대체주택(C) 분양권 취득 - ’20.11. 동일자 에 종전주택(A) 양도 및 신규주택(C) 취득 잔금 - ’21. 4. 대체주택(C) 양도 - ’22.12. 대체주택(D) 취득 예정 2. 질의내용 사업시행인가된 재건축대상주택(B) 취득일 현재 일시적2주택인 세대가 대체주택(C)를 거주하기 위하여 취득하였다가 과세로 양도하고 대체주택(D)을 취득하여 특례 요건을 충족한 후 양도하는 경우 §156의2⑤ 각호에 따른 요건을 충족하여 대체주택 특례가 적용 가능한지 여부 3. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 시행령 제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도 소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 ② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우 에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만 , 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모 재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1 세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. (단서 생략) ○ 소득세법 시행령 제156조의2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】 ⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다. 1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것 2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대 전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 한다 . 3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것 4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 시행령 제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도 소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 ② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우 에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만 , 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모 재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1 세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. (단서 생략) ○ 소득세법 시행령 제156조의2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】 ⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다. 1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것 2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대 전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 한다 . 3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분 계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면-2021-부동산-6857](2022.04.18.) 귀 서면질의의 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제156조의2제5항 (이하“특례 규정”)은 재건축대상주택 사업시행인가일(사업시행인가일 이후 취득한 경우 그 취득일) 현재 2주택 이상은 적용되지 않는 것이나, 종전주택(A)을 소유한 1세대가 신규주택(B)을 취득한 후, 신규주택(B)이 재건축 사업시행인가되고, 사업시행인가일 현재 일시적 2주택인 경우 로서 대체주택(C) 취득 전에 종전주택(A)를 양도하고 같은 영 제155 조제1항에 따른 일시적 2주택에 해당하여 같은 영 제154조제1항에 따라 비과세를 적용받는 경우 재건축대상주택(B)의 재건축 사업시행기간 동안 거주하기 위하여 취득한 대체주택(C)은 특례규정에서 정하는 다른 요건을 충족할 경우 해당 규정을 적용받을 수 있는 것입니다 이 경우 같은 영 제155조제1항에 따른 일시적 2주택 허용기간의 적용방법에 대해서는 기존해석(기획재정부 재산세제과-512, 2021.5.25.)의 별첨 ｢세부 집행원칙｣을 참고하시기 바랍니다 ○ 서면-2019-법령해석재산-0466(2021.05.07.) 소득세법 시행령」 제156조의2제5항 (이하“특례규정”)은 재건축대상주택 사업시행인가일(사업시행인가일 이후 취득한 경우 그 취득일) 현재 2주택 이상은 적용되지 않는 것이나, 종전주택(A)을 소유한 1세대가 재건축 사업시행 인가된 재건축대상 주택(B)을 취득한 후, 대체주택(C) 취득 전에 종전주택(A)를 양도하고 「소득세법 시행령」제155조제1항에 따른 일시적 2주택에 해당하여 같은 영 제154조제1항에 따라 비과세를 적용받는 경우 재건축대상주택(B)의 재건축 사업시행기간 동안 거주하기 위하여 취득한 대체주택(C)은 특례규정에서 정하는 다른 요건을 충족할 경우 해당규정을 적용받을 수 있는 것입니다 ○ 기획재정부 재산세제과-512(2021.05.25.) 【 질의】조정대상지역에 소재한 종전주택 분양권과 신규주택 분양권을 각각 ’18.9.13. 이전에 취득하고, 종전주택의 취득일이 ’18.9.14.∼’19.12.16. 사이인 경우, 일시적 2주택 허용기간을 3년으로 볼지, 2년으로 볼지 (제1안) 일시적 2주택 허용기간은 3년임 (제2안) 일시적 2주택 허용기간은 2년임 【회신】귀 질의의 경우 제2안이 타당합니다.* * 별첨 : 세부 집행원칙(조정대상지역내 일시적 2주택) | 【 별첨 】 세부 집행원칙 (조정대상지역내 일시적 2주택) | ◇ 소득세법령에서는 주택과 분양권을 구분하여 규정하고 있으므로, 종전주택 유무에 따라 적용 방법이 달라짐에 유의 Case 1) 종전주택이 있는 상태 → 신규주택(분양권 포함) 계약 □ (적용 대상) 종전주택과 신규주택(분양권 포함)이 신규주택(분양권 포함)의 “계약일 and 취득일”에 모두 조정지역 내 위치 ※ 종전주택과 신규주택(분양권 포함) 중 어느 하나라도 신규주택(분양권 포함)의 “계약일 또는 취득일”에 조정지역 내에 위치하지 아니한 경우 → 3년 적용 □ (적용 방법) “신규주택(분양권 포함) 계약일“을 기준으로 일시적 2주택 허용기간 판정 ① ‘18.9.13. 이전 → 3년 ② ‘18.9.14.~‘19.12.16. 사이 → 2년 ③ ‘19.12.17. 이후 → 1년 (Case 2) 종전주택이 없는 상태 → 신규주택(분양권 포함) 계약 ※ 분양권이 2개였던 경우도 이에 해당됨 □ (적용 대상) 종전주택이 “종전주택 취득일 and 신규주택 취득일“에 조정지역 내에 위치하고, 신규주택(분양권 포함)이 신규주택(분양권 포함)의 “계약일 and 취득일”에 조정지역 내 위치 ※ 종전주택이 “종전주택 취득일 또는 신규주택 취득일”에 조정지역 내에 위치하지 않거나, 신규주택(분양권 포함)이 신규주택(분양권 포함)의 “계약일 또는 취득일”에 조정지역 내에 위치하지 아니한 경우 → 3년 적용 □ (적용 방법) “종전주택 취득시점”을 기준으로 일시적 2주택 허용기간 판정 ※ 분양권이 2개였던 경우에는 둘 중 하나가 먼저 주택이 되는 시점을 의미 ① ‘18.9.13. 이전 → 3년 ② ‘18.9.14.~‘19.12.16. 사이 → 2년 ③ ‘19.12.17. 이후 → 1년 ○ 사전-2021-법령해석재산-1782(2021.12.28.) 귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 국내에 1주택(A)을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업의 시행기간 동안 다른 주택(B·C·D)을 취득하여 C주택을 양도하고 D주택을 소유한 구성원이 별도 세대로 분리된 경우로서 「소득세법 시행령」제156조의2제5항 각 호의 요건을 갖춘 B주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것입니다. 다만, 같은 법 시행령 제156조의2제5항제2호의 요건을 충족하지 못하게 된 때에는 같은 조 제13항에 따라 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 같은 조 제5항을 적용받지 아니할 경우에 납부하였을 세액을 양도소득세로 신고·납부하여야 하는 것입니다.